Bancos que aceptan dación en pago: cuáles son y qué condiciones piden
Si estás pensando en entregar tu vivienda al banco para cancelar la hipoteca, una de las primeras preguntas que surge es esta: ¿mi banco está obligado a aceptarlo?
La respuesta no es sencilla. Depende de con quién tienes la hipoteca, de si esa entidad está adherida a un mecanismo legal concreto y de si tú cumples los requisitos que ese mecanismo exige.
En este artículo te lo explicamos paso a paso.
EN ESTE ARTÍCULO
En España no existe una ley que obligue a cualquier banco a aceptar la dación en pago en todos los casos. Sin embargo, existe un mecanismo legal que convierte la dación en pago en un derecho del deudor: el Código de Buenas Prácticas.
Bancos que dicen sí a la dación en pago
La mayoría de los grandes bancos españoles aceptan la dación en pago, pero bajo condiciones específicas. No es automático: depende de si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas y de si cumples los requisitos de vulnerabilidad económica que establece.
Algunos bancos negocian la dación incluso fuera de este marco legal, si consideran que es más rentable aceptarla que ejecutar una hipoteca. Pero esto es una negociación, no un derecho.
¿Todos los bancos están obligados a aceptar la dación en pago?
No. En España no existe una ley que obligue a cualquier banco a aceptar la dación en pago en todos los casos.
Sin embargo, sí existe un mecanismo legal que, cuando se cumplen las condiciones, convierte la dación en pago en un derecho del deudor: el Código de Buenas Prácticas (CBP), regulado por el Real Decreto-ley 6/2012 y sus sucesivas actualizaciones.
Fuera de ese marco, la dación en pago es una negociación. El banco puede aceptarla o no, según su política interna y la situación concreta del préstamo.
El Código de Buenas Prácticas: cuándo el banco sí está obligado
El Código de Buenas Prácticas establece una escalera de medidas para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad económica:
- 1. Reestructuración de la deuda: El banco debe ofrecer primero una reducción de cuota o ampliación de plazo.
- 2. Quita: Si la reestructuración no es viable, debe estudiar una reducción del capital pendiente.
- 3. Dación en pago: Si las dos medidas anteriores son insuficientes, el banco está obligado a aceptar la entrega de la vivienda a cambio de cancelar toda la deuda.
Esto significa que, si la entidad está adherida al CBP y tú cumples los requisitos, tienes derecho a la dación en pago como último recurso. El banco no puede negarse.
¿Qué bancos están adheridos al CBP?
La mayoría de las grandes entidades españolas están adheridas al Código de Buenas Prácticas. Entre ellas:
CaixaBank
Uno de los mayores bancos españoles, con amplia cobertura de dación.
BBVA
Banco global con muchos clientes hipotecarios en España.
Banco Santander
Principal banco español con presencia internacional.
Banco Sabadell
Banco de alcance nacional.
Bankinter
Banco digital con servicio de hipotecas.
Unicaja
Banco líder en Andalucía.
Ibercaja
Banco cooperativo presente en varias comunidades.
Kutxabank / Abanca / Cajamar
Otras entidades adheridas.
La lista completa y actualizada está publicada en la web del Banco de España. Si tienes dudas sobre si tu entidad está adherida, puedes consultarlo directamente allí o preguntarlo en tu banco.
¿Y si mi banco ha sido absorbido por otro?
En los últimos años ha habido numerosas fusiones y absorciones bancarias en España. Bankia fue absorbida por CaixaBank, Liberbank por Unicaja, Catalunya Banc por BBVA, entre otros.
Si tu hipoteca la firmaste con una entidad que ya no existe, lo habitual es que haya pasado a la entidad absorbente. En ese caso, la entidad resultante hereda las obligaciones de la anterior, incluyendo la adhesión al Código de Buenas Prácticas si la entidad absorbida estaba adherida.
Si tienes dudas sobre quién gestiona ahora tu hipoteca, puedes consultarlo en el Registro de la Propiedad o directamente con la entidad que te envía los recibos.
¿Qué requisitos debes cumplir tú?
Estar con un banco adherido no es suficiente. Para que el CBP sea aplicable a tu caso, debes cumplir los requisitos de vulnerabilidad económica que establece la norma. Los principales son:
- Los ingresos de tu unidad familiar no superan tres veces el IPREM anual (indicador público de renta de efectos múltiples; en algunos supuestos el límite es mayor).
- La cuota hipotecaria supera el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- La vivienda hipotecada es tu residencia habitual y única.
- La hipoteca se contrató para comprar esa vivienda.
- No tienes otros bienes o ingresos suficientes para hacer frente a la deuda.
Si no cumples todos estos requisitos, el banco no está obligado por el CBP. Pero eso no significa que sea imposible negociar la dación en pago por otras vías.
¿Y si mi banco no está adherido al CBP?
En ese caso, la dación en pago deja de ser un derecho y pasa a ser una negociación directa con la entidad.
Muchos bancos, incluso fuera del CBP, aceptan la dación en pago cuando la situación del deudor no tiene salida y el coste de una ejecución hipotecaria les resulta más gravoso que aceptar la entrega de la vivienda. Los factores que más influyen en esa decisión son:
- Que la situación económica del deudor sea claramente insostenible.
- Que la deuda y el valor actual de la vivienda sean razonablemente similares.
- Que no existan avalistas solventes a quienes reclamar.
En estos casos, el proceso es más largo e incierto, pero no imposible. La forma en que se plantea la solicitud y la documentación que se aporta pueden marcar una diferencia importante.
¿Qué pasa si la hipoteca la tiene un fondo de inversión?
En los últimos años, muchos bancos han vendido carteras de hipotecas morosas a fondos de inversión, los llamados popularmente fondos buitre. Si tu deuda hipotecaria ha sido cedida a uno de estos fondos, la situación cambia de forma importante.
Los fondos de inversión no están adheridos al Código de Buenas Prácticas, por lo que no están obligados a ofrecerte dación en pago, reestructuración ni quita. Actúan según su propio criterio comercial.
Sin embargo, paradójicamente, en muchos casos son más flexibles que los bancos tradicionales en la negociación, porque compraron la deuda a un precio muy inferior al valor original y tienen margen para aceptar quitas o acuerdos. El problema es que esa negociación puede ser más compleja y es recomendable contar con asesoramiento especializado.
Si no sabes si tu hipoteca ha sido cedida a un fondo, puedes consultarlo en el Registro de la Propiedad o revisando la correspondencia que recibes sobre tu préstamo.
¿Qué pasa si el banco rechaza la dación en pago?
Si el banco no acepta la dación en pago, ya sea porque no está adherido al CBP, porque no cumples los requisitos o porque simplemente rechaza la negociación, existen otras alternativas que conviene estudiar:
- Reestructuración del préstamo hipotecario: ampliar el plazo o reducir temporalmente la cuota.
- Quita de deuda hipotecaria: negociar una reducción del capital pendiente.
- Ley de Segunda Oportunidad: regulada por la Ley 25/2015, puede permitir la exoneración de parte de las deudas en situaciones de insolvencia más amplia.
- Código de Buenas Prácticas: si no lo has intentado aún y cumples los requisitos, es el primer paso que conviene activar.
Ninguna de estas opciones es automática. Todas requieren analizar la situación concreta antes de decidir cuál tiene más sentido.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir la dación en pago directamente en mi banco?
Sí. Puedes solicitarla directamente en tu entidad. Si el banco está adherido al CBP y cumples los requisitos, tiene obligación de tramitar tu solicitud. Si no, puedes igualmente presentarla como propuesta de negociación, aunque el resultado dependerá de la política de la entidad y de cómo se plantee.
¿La dación en pago cancela también los intereses y las costas?
Cuando se produce dentro del marco del Código de Buenas Prácticas, sí: la cancelación es total, incluyendo capital pendiente, intereses y costas. Fuera de ese marco, depende del acuerdo concreto que se negocie con el banco, por lo que es fundamental que quede reflejado con claridad en la escritura.
¿Qué pasa con el avalista si el banco acepta la dación en pago?
Depende de lo que se pacte. Cuando hay avalistas, hay que asegurarse de que en la escritura de dación en pago quede expresamente recogido que los avalistas también quedan liberados de la deuda. No ocurre de forma automática y es uno de los puntos más importantes a revisar antes de firmar.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso?
Varía mucho según la entidad y la complejidad del caso. En el marco del CBP, los plazos están más regulados. En una negociación directa, el proceso puede alargarse varios meses dependiendo de la respuesta del banco y de la documentación que se requiera.
¿Es lo mismo la dación en pago que una ejecución hipotecaria?
No. La ejecución hipotecaria es un proceso judicial que inicia el banco cuando el deudor deja de pagar. La dación en pago es un acuerdo voluntario entre el deudor y el banco para cancelar la deuda entregando la vivienda. Son situaciones muy distintas, tanto en el proceso como en las consecuencias para el deudor.
¿Puedo pedir la dación en pago si mi hipoteca la tiene un fondo de inversión?
Sí puedes intentarlo, pero el proceso es diferente. Los fondos de inversión no están adheridos al Código de Buenas Prácticas, por lo que no tienen la obligación legal de aceptarla. Sin embargo, en muchos casos están abiertos a negociar porque compraron la deuda a precio reducido. Es recomendable contar con asesoramiento especializado para plantear correctamente la negociación.
¿Quieres saber si tu banco aceptaría la dación en pago en tu caso?
Cada situación es diferente. El banco con el que tienes la hipoteca, el importe que debes, el valor actual de la vivienda y tu situación económica son factores que condicionan completamente las posibilidades.
La información contenida en este artículo es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico individualizado. Cada situación debe analizarse de forma individual.
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