Dación en pago:
Qué es, cuándo se aplica y qué implica
La dación en pago es un acuerdo con la entidad bancaria por el que se entrega la vivienda hipotecada para cancelar total o parcialmente la deuda pendiente. No es un derecho automático, por lo que debe analizarse cada caso y negociarse con el banco.
Depende del banco
No es un derecho automático
Tiene consecuencias legales
Puede tener impacto fiscal
¿Qué es la dación en pago y qué se debe saber?
Dación en pago
La dación en pago es un acuerdo entre el propietario del inmueble y el banco por el que se entrega la vivienda hipotecada para cancelar la deuda pendiente.
Puede implicar la cancelación total de la hipoteca, lo más habitual cuando se acepta, o parcial, en función de las condiciones pactadas con la entidad financiera.
Esta opción puede ser útil cuando el titular del préstamo hipotecario no puede seguir afrontando las cuotas y necesita una solución negociada para evitar la subasta del piso. Sin embargo, no se aplica de forma automática: debe ser
aceptada por el banco y dependerá de la situación económica del deudor, del valor del inmueble y de las condiciones del préstamo.
Concepto jurídico
Jurídicamente, la dación en pago es una forma de extinción de las obligaciones, es decir de cancelar la deuda, de manera que el propietario entrega la vivienda con la finalidad de saldar la deuda.
No obstante, la dación en pago no se aplica de forma automática. Para que sea válida, la entidad financiera debe aceptar expresamente la entrega del inmueble como forma de pago, por lo que normalmente requiere una negociación previa y el análisis de la situación económica del deudor.
¿Cómo influye la ejecución hipotecaria?
La dación en pago puede intentarse antes de que el banco inicie el proceso judicial de ejecución hipotecaria, en sus primeras fases, e incluso en fases más avanzadas. En ese momento, todavía hay margen para negociar y encontrar una solución que sea beneficiosa para todas las partes.
Sin embargo, cuando el proceso ya está avanzado, las opciones se reducen. El banco ya ha iniciado acciones, ha asumido costes y la posibilidad de llegar a un acuerdo es más complicada.
La situación es especialmente relevante cuando la deuda afecta a la vivienda habitual del propietario.
Por eso, el momento en el que se actúa es clave. Cuanto antes se plantee una solución, más posibilidades hay de negociar en mejores condiciones.
Aquí puedes ver más información sobre ejecución hipotecaria.
Alquiler tras una dación en pago
El alquiler tras una dación en pago puede permitir que algunas familias continúen viviendo en la vivienda después de entregar el inmueble al banco.
Tras una dación en pago, en algunos casos es posible seguir viviendo en la vivienda como inquilino.
Requisitos Dación en pago
Cuándo es posible entregarle la vivienda al banco
¿Por qué no es automática?
En España, la dación en pago no es un derecho general del deudor, con carácter general. Según la normativa vigente, quien contrae una deuda responde con todos sus bienes presentes y futuros, no solo con la vivienda hipotecada.
Esto implica que, si el valor del inmueble no cubre la deuda pendiente, el banco puede reclamar la diferencia, salvo que ambas partes acuerden lo contrario.
Por este motivo, la dación en pago no es obligatoria para la entidad financiera. Se trata de una solución excepcional que debe ser aceptada expresamente por el banco tras analizar cada caso concreto.
De acuerdo con el artículo 1911 del Código Civil, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros.
¿El banco está obligado a aceptar una reestructuración o dación en pago?
No. El banco no está obligado legalmente a aceptar una reestructuración de la hipoteca ni una dación en pago. Cada entidad analiza la situación de forma individual y toma una decisión en función de sus propios criterios internos.
A la hora de valorar una propuesta, el banco tiene en cuenta distintos factores, como el valor actual del inmueble, el importe pendiente de la deuda, la situación económica del titular o el riesgo de impago. También influye el punto en el que se encuentra el préstamo, puesto que no es lo mismo una hipoteca al día, es decir al corriente de pago; que un préstamo hipotecario con impagos acumulados o cercano al inicio de un proceso de ejecución.
En la práctica, muchas reestructuraciones e incluso daciones en pago se consiguen porque al banco no le interesa que la situación se alargue en el tiempo. Cuando una hipoteca entra en impago, todo se vuelve más lento, y tiene que asumir los costes de una ejecución hipotecaria.
Por eso, la clave no está en cómo se le plantea la situación. Si el banco ve que la propuesta tiene sentido y que es mejor solucionar el caso que dejar que el problema crezca, es mucho más probable que esté dispuesto a negociar.
Al final, no es tanto una cuestión legal como de lógica, ya que se trata de encontrar una solución que funcione mejor que no hacer nada.
Por eso, lo importante es saber negociar y presentar bien el caso, minimizando las pérdidas para las partes. Ahí es donde realmente se marca la diferencia.
¿Cuándo plantearla?
La dación en pago suele plantearse cuando la situación económica ya es complicada y no es posible continuar pagando las cuotas del préstamo hipotecario. Es habitual en casos donde el impago se alarga en el tiempo o cuando existe riesgo real de que el banco inicie una ejecución hipotecaria.
También tiene sentido valorarla cuando la deuda pendiente es superior al valor de la vivienda, o cuando ya se han intentado otras soluciones, como la reestructuración, sin éxito.
Ahora bien, es importante tener claro que cumplir estas condiciones no significa que el banco vaya a aceptarla automáticamente. Cada caso se estudia de forma individual, y el resultado dependerá en gran medida de cómo se plantee la situación y de si realmente es la mejor salida para ambas partes.
Qué implica en la práctica
Puede ayudarte a:
- Cancelar la deuda, total o parcialmente.
- Evitar llegar a la subasta de la vivienda.
- Terminar con un problema.
- Volver a tener tranquilidad en tu día a día.
Debes tener en cuenta:
Supone perder la vivienda.
No siempre se elimina toda la deuda.
Puede generar obligaciones fiscales.
Es una solución definitiva.
¿Cuál es tu situación?
El Código de Buenas Prácticas hipotecarias
A quién se aplica y qué medidas excepcionales contempla, así como sus límites y su relación con la ejecución hipotecaria y la dación en pago.
Alternativas
Cuando no puedes pagar la hipoteca, la dación en pago no es la única opción. Existen alternativas que pueden ayudarte a reducir la deuda, mantener la vivienda o evitar una ejecución hipotecaria.
¿No puedes seguir pagando la hipoteca?
La dación en pago es una de las posibles soluciones, pero no siempre es la más adecuada. Analiza todas las opciones antes de tomar una decisión.
Aviso legal
La información contenida en esta guía es de carácter general y no constituye asesoramiento legal o financiero.
Cada situación debe analizarse de forma individual.
Dación en Pago
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