Dación en pago: IBI, comunidad y otros costes que debes revisar antes de firmar
Antes de comprar una vivienda es fundamental revisar todos los costes antes de firmar una hipoteca para evitar gastos inesperados.
EN ESTE ARTÍCULO
Aunque el IRPF y la plusvalía municipal son los impuestos más importantes en una dación en pago, no son los únicos aspectos económicos que deben revisarse antes de firmar. La operación puede implicar otros gastos, deudas pendientes o cargas sobre la vivienda que conviene analizar previamente para evitar problemas posteriores.
Gastos notariales y registrales
La dación en pago debe formalizarse normalmente mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto puede generar gastos de notaría y registro, que habitualmente y de manera general asume la entidad bancaria a favor de la que se transmite el inmueble.
Es decir, en la mayoría de casos, el banco puede asumir estos costes como parte del acuerdo, pero no siempre ocurre así. Por eso es importante revisar la escritura antes de firmar y comprobar quién se hará cargo de cada gasto.
Cancelación registral de la hipoteca
Entregar la vivienda al banco no significa, por sí solo, que todos los trámites queden completamente cerrados. Aunque dejes de deber dinero, es necesario realizar una serie de actuaciones para que la situación quede correctamente reflejada a nivel legal.
En este punto es importante diferenciar entre dos conceptos:
Cancelación económica
La deuda queda extinguida
Ya no debes nada al banco. El préstamo hipotecario se da por pagado o condonado.
Cancelación registral
La hipoteca desaparece del Registro
La hipoteca deja de aparecer inscrita en el Registro de la Propiedad. Requiere trámite específico.
Este matiz es clave: aunque la deuda esté cancelada, la hipoteca puede seguir apareciendo en el Registro si no se tramita su cancelación registral. Esto puede generar problemas en el futuro, por ejemplo, si se necesita acreditar que la vivienda está libre de cargas.
Por eso, es fundamental que en el acuerdo de dación en pago se deje claro que:
- La deuda hipotecaria queda completamente extinguida (cancelación económica).
- La entidad financiera se encargará de realizar todos los trámites necesarios para la cancelación registral de la hipoteca.
En cuanto a los costes, con carácter general, los gastos de notaría y registro derivados de la cancelación de la hipoteca corresponden al deudor. Sin embargo, en la práctica, en muchas operaciones de dación en pago se negocia que sea el banco quien asuma estos costes, ya que es la parte que adquiere el inmueble. Por ello, es muy recomendable dejar este punto expresamente pactado en el acuerdo.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
¿Qué es el AJD? Es un impuesto que grava determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos. En el ámbito inmobiliario afecta a escrituras públicas que formalizan actos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
En general, la dación en pago no suele generar un coste por AJD para el deudor, pero esto puede depender de cómo se estructure la operación y de los documentos que se firmen.
Por este motivo, conviene revisar la escritura con detalle antes de firmarla, especialmente si se incluyen pactos adicionales, novaciones, reconocimientos de deuda u otras condiciones que puedan tener consecuencias fiscales.
Deudas de IBI pendiente
También es importante comprobar si existen recibos pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Con carácter general, el IBI corresponde a quien sea propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año. Sin embargo, cuando se transmite una vivienda, el propio inmueble queda afecto al pago de las deudas pendientes de este impuesto.
Esta regla se recoge en el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que establece que, en caso de cambio de titularidad, los bienes inmuebles quedan afectos al pago de la deuda tributaria pendiente por IBI en régimen de responsabilidad subsidiaria. Es decir, aunque la deuda sea del antiguo propietario, el nuevo titular —por ejemplo, el banco en una dación en pago— puede verse obligado a responder de ella.
Dicho de otra forma, la vivienda actúa como una garantía: si hay IBI pendiente, esa deuda no desaparece con la transmisión, sino que puede afectar a quien recibe el inmueble.
Prescripción y límites del IBI
Esta responsabilidad no es ilimitada. Las deudas de IBI están sujetas a un plazo de prescripción de 4 años, conforme al artículo 66 de la Ley General Tributaria. Esto significa que solo pueden reclamarse las deudas no prescritas, y tanto la obligación personal como la responsabilidad del inmueble quedan limitadas a ese plazo.
| Concepto | Regla general |
|---|---|
| ¿Quién paga el IBI? | El propietario a 1 de enero de cada año |
| ¿El inmueble responde? | Sí, en régimen de responsabilidad subsidiaria |
| Plazo de prescripción | 4 años (art. 66 Ley General Tributaria) |
| ¿Qué deudas hay que revisar? | Año en curso y ejercicios anteriores no prescritos |
Por tanto, en la práctica, solo deben tenerse en cuenta las deudas de IBI correspondientes al año en curso y a los ejercicios anteriores no prescritos. Si existen recibos pendientes dentro de ese periodo, el banco que recibe la vivienda mediante dación en pago podría verse afectado, lo que puede influir en la negociación de la operación.
Embargo por IBI: qué revisar
Además, si la deuda de IBI ha entrado en vía ejecutiva, el ayuntamiento puede haber iniciado un procedimiento de apremio y acordado el embargo del inmueble. En ese caso, puede existir una anotación de embargo en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda, que no desaparece automáticamente por el hecho de firmar la dación en pago.
Por este motivo, no basta con revisar si existen recibos pendientes. También es recomendable solicitar una nota simple registral actualizada para comprobar si hay embargos u otras cargas inscritas. Las anotaciones preventivas de embargo tienen una duración limitada y, si no han sido prorrogadas en plazo, pueden haber caducado.
Solicitar información al ayuntamiento: Pide certificación de posibles recibos pendientes de IBI sobre el inmueble.
Revisar deudas no prescritas:Comprueba el año en curso y los cuatro ejercicios anteriores.
Pedir nota simple actualizada: Consulta el Registro de la Propiedad para detectar embargos o cargas por IBI.
Verificar vigencia de las anotaciones:Comprueba si las anotaciones de embargo siguen vigentes o han caducado.
Pactar expresamente quién asume los importes:Deja claro en el acuerdo quién paga los recibos pendientes y realiza los trámites de cancelación.
Además, la propia normativa prevé que los notarios soliciten información y adviertan a las partes sobre las deudas pendientes de IBI asociadas al inmueble que se transmite.
Por todo ello, el IBI no debe analizarse únicamente como un recibo pendiente, sino también como una posible carga que puede afectar a la viabilidad de la dación en pago.
Comunidad de propietarios
Otro punto relevante son las posibles deudas con la comunidad de propietarios.
Si existen cuotas de comunidad pendientes, derramas aprobadas o gastos extraordinarios que no se hayan pagado, el banco puede exigir que se regularicen antes de aceptar la dación en pago. En otros casos, estas cantidades pueden tenerse en cuenta dentro de la negociación y asumirse por la entidad bancaria.
En Cataluña, esta materia se regula en el artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña, que establece que las deudas con la comunidad no desaparecen al transmitir la vivienda, sino que quedan vinculadas al propio inmueble.
Certificado de deuda con la comunidad
La normativa exige que, en el momento de la transmisión:
- El propietario declare si está al corriente de pago.
- Y aporte un certificado de deuda emitido por la comunidad o el administrador de fincas.
Sin este certificado, en principio, no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente. En cualquier caso, el transmitente sigue respondiendo de las deudas existentes en el momento de la transmisión.
Por eso, antes de cerrar la operación, es muy recomendable solicitar un certificado de deuda actualizado, verificar si existen importes pendientes y pactar expresamente quién asumirá esas cantidades. Esto permite cerrar la operación con mayor seguridad y sin imprevistos.
Embargos y otras cargas sobre la vivienda
Antes de formalizar una dación en pago, es fundamental comprobar si la vivienda tiene otras cargas además de la hipoteca principal.
Se trata de deudas u obligaciones vinculadas a la vivienda que están inscritas en el Registro de la Propiedad, y que pueden limitar su transmisión o generar responsabilidades para el nuevo titular.
Hacienda / SS
Embargos administrativos
De la Agencia Tributaria, Seguridad Social u otras administraciones.
Préstamos
Segundas hipotecas
Otros préstamos con garantía hipotecaria sobre el mismo inmueble.
Judicial
Anotaciones judiciales
Medidas cautelares o ejecuciones acordadas por un juzgado.
Otras
Deudas garantizadas
Otras cargas inscritas en el Registro de la Propiedad sobre el inmueble.
La dación en pago con el banco solo cancela la deuda que se pacte expresamente en el acuerdo, pero no elimina automáticamente otras cargas o deudas frente a terceros.
En la práctica, si existen embargos, segundas hipotecas u otras cargas, el banco puede rechazar la dación en pago, exigir que se cancelen previamente o condicionar la operación a que se resuelvan antes de firmar.
La nota simple: qué es y para qué sirve
Antes de firmar una dación en pago, es recomendable solicitar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Este documento permite comprobar si la vivienda tiene embargos, segundas hipotecas, anotaciones judiciales u otras cargas que puedan impedir o complicar la operación.
Además de gastos notariales y registrales, en una dación en pago deben revisarse otros aspectos como el impacto en la declaración del IRPF y la plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca, el posible AJD, el IBI pendiente, las cuotas de comunidad, la existencia de embargos u otras cargas y, sobre todo, que no quede ninguna deuda residual tras la operación.
Una revisión previa del acuerdo puede evitar que una solución pensada para cancelar la deuda hipotecaria termine generando nuevos problemas económicos o legales.
Checklist antes de firmar
Marca los pasos que ya has revisado o completado:
Antes de firmar una compraventa conviene revisar todos los costes asociados
Un análisis previo puede evitar gastos inesperados y problemas posteriores.
La información contenida en este artículo es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico individualizado. Cada situación debe analizarse de forma individual.
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