Dación en pago: IBI, comunidad y otros costes que debes revisar antes de firmar
Antes de comprar una vivienda es fundamental revisar todos los costes antes de firmar una hipoteca para evitar gastos inesperados.
Aunque el IRPF y la plusvalía municipal son los impuestos más importantes en una dación en pago, no son los únicos aspectos económicos que deben revisarse antes de firmar. La operación puede implicar otros gastos, deudas pendientes o cargas sobre la vivienda que conviene analizar previamente para evitar problemas posteriores.
Gastos notariales y registrales
La dación en pago debe formalizarse normalmente mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto puede generar gastos de notaría y registro, que habitualmente y de manera general asume la entidad bancaria a favor de la que se transmite el inmueble.
Es decir, en la mayoría de casos, el banco puede asumir estos costes como parte del acuerdo, pero no siempre ocurre así. Por eso es importante revisar la escritura antes de firmar y comprobar quién se hará cargo de cada gasto.
Cancelación registral de la hipoteca
Entregar la vivienda al banco no significa, por sí solo, que todos los trámites queden completamente cerrados. Aunque dejes de deber dinero, es necesario realizar una serie de actuaciones para que la situación quede correctamente reflejada a nivel legal.
En este punto es importante diferenciar entre dos conceptos:
- Cancelación económica: significa que la deuda queda totalmente pagada o extinguida. Es decir, ya no debes nada al banco.
- Cancelación registral: significa que la hipoteca deja de aparecer inscrita en el Registro de la Propiedad.
Este matiz es clave, porque, aunque la deuda esté cancelada, la hipoteca puede seguir apareciendo en el Registro si no se tramita su cancelación registral. Esto puede generar problemas en el futuro, por ejemplo, si se necesita acreditar que la vivienda está libre de cargas.
Por eso, es fundamental que en el acuerdo de dación en pago se deje claro que:
- La deuda hipotecaria queda completamente extinguida (cancelación económica).
- La entidad financiera se encargará de realizar todos los trámites necesarios para la cancelación registral de la hipoteca.
En cuanto a los costes, con carácter general, los gastos de notaría y registro derivados de la cancelación de la hipoteca corresponden al deudor. Sin embargo, en la práctica, en muchas operaciones de dación en pago se negocia que sea el banco quien asuma estos costes, ya que es la parte que adquiere el inmueble.
Por ello, es muy recomendable dejar este punto expresamente pactado en el acuerdo, para evitar gastos inesperados.
De este modo, te aseguras de que la operación queda correctamente cerrada tanto desde el punto de vista económico como administrativo, evitando posibles complicaciones posteriores.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
En general, la dación en pago no suele generar un coste por AJD para el deudor, pero esto puede depender de cómo se estructure la operación y de los documentos que se firmen.
Por este motivo, conviene revisar la escritura con detalle antes de firmarla, especialmente si se incluyen pactos adicionales, novaciones, reconocimientos de deuda u otras condiciones que puedan tener consecuencias fiscales.
Deudas de IBI pendiente
También es importante comprobar si existen recibos pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Con carácter general, el IBI corresponde a quien sea propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año. Sin embargo, cuando se transmite una vivienda, el propio inmueble queda afecto al pago de las deudas pendientes de este impuesto, es decir, que además de existir una obligación personal de pago, el inmueble también responde directamente de esas deudas.
Esta regla se recoge en el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que establece que, en caso de cambio de titularidad, los bienes inmuebles quedan afectos al pago de la deuda tributaria pendiente por IBI, en régimen de responsabilidad subsidiaria. Es decir, que, aunque la deuda sea del antiguo propietario, el nuevo titular (por ejemplo, el banco en una dación en pago) puede verse obligado a responder de ella, porque la deuda está vinculada al propio inmueble.
Dicho de otra forma, la vivienda actúa como una garantía, es decir, si hay IBI pendiente, esa deuda no desaparece con la transmisión, sino que puede afectar a quien recibe el inmueble.
Ahora bien, esta responsabilidad no es ilimitada. Las deudas de IBI están sujetas a un plazo de prescripción de 4 años, conforme al artículo 66 de la Ley General Tributaria. Esto significa que solo pueden reclamarse las deudas no prescritas, y tanto la obligación personal como la responsabilidad del inmueble quedan limitadas a ese plazo.
Por tanto, en la práctica, solo deben tenerse en cuenta las deudas de IBI correspondientes al año en curso y a los ejercicios anteriores no prescritos.
Esto significa que, si existen recibos pendientes dentro de ese periodo, el banco que recibe la vivienda mediante dación en pago podría verse afectado por esas deudas, lo que puede influir en la negociación de la operación.
Además, si la deuda de IBI ha entrado en vía ejecutiva, el ayuntamiento puede haber iniciado un procedimiento de apremio y acordado el embargo del inmueble. En ese caso, puede existir una anotación de embargo en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda, que no desaparece automáticamente por el hecho de firmar la dación en pago.
Por este motivo, no basta con revisar si existen recibos pendientes. También es recomendable solicitar una nota simple registral actualizada para comprobar si hay embargos u otras cargas inscritas sobre la vivienda.
En caso de que exista una anotación de embargo, será necesario analizar si sigue vigente o si puede solicitarse su cancelación registral. Las anotaciones preventivas de embargo tienen una duración limitada y, si no han sido prorrogadas en plazo, pueden haber caducado. En ese caso, podría estudiarse su levantamiento o la cancelación registral.
En la práctica, antes de firmar la dación en pago conviene:
- Solicitar información al ayuntamiento sobre posibles recibos pendientes de IBI.
- Revisar si existen deudas de IBI no prescritas.
- Pedir una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Comprobar si existen embargos por IBI u otras deudas.
- Verificar si esas cargas siguen vigentes o si pueden cancelarse.
- Pactar expresamente quién asumirá esos importes y trámites.
Además, la propia normativa prevé que los notarios soliciten información y adviertan a las partes, tanto comprador como vendedor, sobre las deudas pendientes de IBI asociadas al inmueble que se transmite.
Por todo ello, el IBI no debe analizarse únicamente como un recibo pendiente, sino también como una posible carga que puede afectar a la viabilidad de la dación en pago.
Comunidad de propietarios
Otro punto relevante son las posibles deudas con la comunidad de propietarios.
Si existen cuotas de comunidad pendientes, derramas aprobadas o gastos extraordinarios que no se hayan pagado, el banco puede exigir que se regularicen, es decir, que la vivienda esté al corriente de pago, antes de aceptar la dación en pago. En otros casos, estas cantidades pueden tenerse en cuenta dentro de la negociación y asumirse por la entidad bancaria, es decir por la parte comrpadora.
En Cataluña, esta materia se regula en el artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña, que establece que las deudas con la comunidad no desaparecen al transmitir la vivienda, sino que quedan vinculadas al propio inmueble.
Esto significa que:
- El inmueble responde de las deudas de comunidad pendientes, incluso aunque cambie de propietario.
- El nuevo titular (por ejemplo, el banco) puede verse obligado a asumir esas deudas.
- En concreto, la responsabilidad alcanza a las cuotas correspondientes al año en curso y a los cuatro años anteriores.
Dicho de forma sencilla, la deuda con la comunidad no desaparece con la transmisión o venta, sino que queda vinculada al propio inmueble, lo que puede afectar directamente a la operación.
Además, la normativa exige que, en el momento de la transmisión:
- El propietario declare si está al corriente de pago.
- Y aporte un certificado de deuda emitido por la comunidad o el administrador de fincas.
Sin este certificado, en principio, no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente.
En cualquier caso, el transmitente sigue respondiendo de las deudas existentes en el momento de la transmisión, sin perjuicio de la responsabilidad que recae sobre del inmueble.
Por eso, antes de cerrar la operación, es muy recomendable solicitar un certificado de deuda actualizado, verificar si existen importes pendientes y pactar expresamente quién asumirá esas cantidades
Esto permite cerrar la operación con mayor seguridad y sin imprevistos.
Embargos y otras cargas sobre la vivienda
Antes de formalizar una dación en pago, es fundamental comprobar si la vivienda tiene otras cargas además de la hipoteca principal.
Pero, ¿qué son exactamente estas “cargas”?
Se trata de deudas u obligaciones vinculadas a la vivienda que están inscritas en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda o que afectan directamente al inmueble, y que pueden limitar su transmisión o generar responsabilidades para el nuevo titular.
Por ejemplo:
- Embargos de Hacienda, Seguridad Social u otros acreedores.
- Segundas hipotecas o préstamos adicionales.
- Anotaciones judiciales.
- Deudas garantizadas con el propio inmueble.
- Otras cargas inscritas en el Registro de la Propiedad.
Esto es importante porque la dación en pago con el banco solo cancela la deuda que se pacte expresamente en el acuerdo, pero no elimina automáticamente otras cargas o deudas frente a terceros.
En la práctica, si existen embargos, segundas hipotecas u otras cargas, el banco puede rechazar la dación en pago, exigir que se cancelen previamente o condicionar la operación a que se resuelvan antes de firmar.
Importante
Antes de firmar una dación en pago, es recomendable solicitar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Este documento permite comprobar si la vivienda tiene embargos, segundas hipotecas, anotaciones judiciales u otras cargas que puedan impedir o complicar la operación.
Además de gastos notariales y registrales, en una dación en pago deben revisarse otros aspectos como el impacto en la declaración del IRPF y la plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca, el posible AJD, el IBI pendiente, las cuotas de comunidad, la existencia de embargos u otras cargas y, sobre todo, que no quede ninguna deuda residual tras la operación.
Una revisión previa del acuerdo puede evitar que una solución pensada para cancelar la deuda hipotecaria termine generando nuevos problemas económicos o legales.
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