Requisitos de la dación en pago:
Cuándo es posible entregarle la vivienda al banco
No todas las personas pueden acceder a la dación en pago, ni es conveniente. Para que el banco la acepte, es necesario cumplir ciertos requisitos relacionados con tu situación económica, tu vivienda y la deuda pendiente.
En esta guía te explicamos de forma clara qué condiciones se suelen exigir, en qué casos es más probable que el banco acepte y qué alternativas existen si no cumples los requisitos.
No es automática
Depende del caso
Hay alternativas si no procede
Qué suele revisar el banco
¿El banco está obligado a aceptarla?
No. En España, el banco no está obligado a aceptar la dación en pago en todos los casos.
Normalmente, la entidad estudia cada situación antes de decidir si permite entregar la vivienda para cancelar la deuda hipotecaria.
Para tomar esa decisión, el banco suele revisar:
- Tu situación económica actual, como ingresos, desempleo, cargas familiares u otras deudas.
- El importe que todavía debes del préstamo hipotecario.
- El valor actual de la vivienda.
- Si existen avalistas o fiadores en el préstamo.
- La situación del procedimiento, por ejemplo, si ya existe una reclamación judicial o una subasta en marcha.
- La política interna del banco.
Por eso, no existe un derecho automático a la dación en pago, con carácter general. Sin embargo, si tu situación económica es complicada y la vivienda no cubre claramente la deuda, puede ser una opción negociable.
Lo importante es analizar el caso antes de firmar nada, porque una dación en pago solo debe aceptarse si queda claro que la deuda se cancela totalmente y qué ocurre con los avalistas.
Vivienda habitual
En la mayoría de los casos, la dación en pago se plantea sobre la vivienda habitual, es decir, la casa en la que resides de forma habitual y permanente.
Esto es especialmente importante porque muchas medidas legales, como el Código de Buenas Prácticas, están pensadas únicamente para este tipo de vivienda.
En cambio, si se trata de:
- Una segunda residencia.
- Un inmueble de inversión.
- Una vivienda que no utilizas como residencia habitual.
Las posibilidades de que el banco acepte la dación en pago son mucho más bajas.
Esto se debe a que la normativa y los criterios bancarios priorizan situaciones de necesidad real relacionadas con la vivienda principal.
Avalistas u otras garantías
Si tu préstamo hipotecario tiene avalistas o existen otros bienes que garantizan la deuda, es decir que hayan otras viviendas hipotecadas, es más difícil que el banco acepte la dación en pago.
Esto se debe a que el banco puede reclamar la deuda al avalista, actuar contra otros bienes que garantizan el préstamo.
Por este motivo, cuando hay avalistas, el banco suele preferir exigir el pago antes que cancelar la deuda con la dación en pago.
Es importante tener en cuenta que, si se acepta la dación, en la escritura debe constar si los avalistas también quedan liberados de la deuda.
Situación económica real
El banco suele exigir que exista una dificultad económica grave y mantenida en el tiempo, no un problema puntual.
Por ejemplo:
- Pérdida de empleo.
- Reducción importante de ingresos.
- Imposibilidad de hacer frente a las deudas (sobreendeudamiento).
No basta con haber tenido un mes complicado o un retraso puntual en el pago.
Para que la dación en pago sea viable, el banco debe ver que tu situación no va a mejorar a corto plazo y que realmente no puedes seguir pagando la hipoteca.
Imposibilidad real de seguir pagando
El banco no solo revisa si tienes dificultades económicas, sino si realmente no puedes seguir pagando la hipoteca ni ahora ni en los próximos meses.
Esto significa que:
- No tienes capacidad de asumir las cuotas actuales.
- No puedes reducir gastos lo suficiente para seguir pagando.
- No hay previsión de mejora a corto plazo (nuevo empleo, aumento de ingresos, etc.).
Si el banco considera que tu situación puede mejorar, es habitual que te proponga otras soluciones antes que aceptar la dación en pago.
Por ejemplo:
- Ampliar el plazo.
- Reducir temporalmente la cuota.
- Reestructurar la deuda.
Valor actual de la vivienda
El valor de la vivienda es uno de los factores más importantes para que el banco acepte la dación en pago.
El banco compara dos cifras:
- Lo que todavía debes de la hipoteca, es decir la deuda pendiente.
- El valor actual de la vivienda en el mercado.
Si el valor de la vivienda es igual o cercano a la deuda, hay más posibilidades de que acepten la dación en pago.
Si el valor es mucho más bajo que la deuda, el banco puede:
- Rechazar la dación en pago
- Exigir condiciones adicionales
- Reclamar la diferencia pendiente
En estos casos, la entidad intenta evitar pérdidas, por lo que es más difícil que acepte cancelar toda la deuda entregando la vivienda.
¿Cuándo hay más posibilidades de que la acepten?
Más probable
Es tu vivienda habitual.
Tienes una dificultad económica real y prolongada.
No tienes capacidad de seguir pagando la hipoteca.
La deuda es similar o cercana al valor de la vivienda.
No existen avalistas o garantías adicionales.
Menos probable
Es una segunda residencia o inversión.
Tus ingresos pueden recuperarse a corto plazo.
Debes mucho más de lo que vale la vivienda.
Existen avalistas solventes.
Aún hay otras soluciones posibles (reestructuración, carencias, etc.).
Si no se cumplen los requisitos, existen otras opciones
La dación en pago no siempre es posible, pero eso no significa que no haya solución.
Existen alternativas que, según tu situación, pueden ayudarte a reducir la deuda, bajar la cuota o incluso cancelar parte de lo que debes.
Estas son las más habituales:
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No.
El banco no está obligado a aceptar la dación en pago en la mayoría de los casos. Solo puede aplicarse de forma más automática si se cumplen los requisitos del Código de Buenas Prácticas y la entidad está adherida.
En la práctica, suele depender de la negociación y de la situación concreta del deudor.
¿Basta con dejar de pagar la hipoteca para solicitar la dación en pago?
No.
Dejar de pagar la hipoteca no garantiza que el banco acepte la dación en pago y, además, puede empeorar tu situación.
El impago genera intereses de demora, comisiones y posibles acciones judiciales
Para que la dación en pago sea viable, es necesario demostrar una dificultad económica real y prolongada, que te impida seguir haciendo frente a la deuda.
No se trata de dejar de pagar, sino de acreditar que no puedes hacerlo.
¿Se puede pedir la dación en pago si hay avalistas?
Sí, pero es más difícil.
Cuando hay avalistas, el banco tiene más opciones para reclamar la deuda, por lo que suele ser menos probable que acepte la dación en pago.
Antes de aceptar la entrega de la vivienda, la entidad puede reclamar el pago a los avalistas o intentar recuperar la deuda por otras vías.
Si finalmente se acepta la dación en pago, es fundamental comprobar que los avalistas también quedan liberados de la deuda, ya que no siempre ocurre automáticamente y debe constar la escritura pública de dación en pago.
¿Qué pasa si el piso vale menos que la deuda?
Es una situación bastante frecuente.
Cuando la vivienda vale menos que lo que debes de la hipoteca, el banco puede:
- Rechazar la dación en pago.
- Aceptarla pero exigiendo condiciones adicionales como por ejemplo reconocimiento de deuda.
- Reclamar la diferencia pendiente tras la entrega del inmueble.
Cuanto mayor sea la diferencia entre la deuda y el valor de la vivienda, más difícil será que el banco acepte cancelar toda la deuda.
Por eso, antes de solicitar una dación en pago, es importante conocer el valor real de la vivienda y analizar bien las posibles consecuencias.
¿Quieres saber si la dación en pago es viable en tu caso?
Existen otros factores además de los requisitos generales que pueden influir en la decisión de la entidad financiera.
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