Requisitos de la dación en pago: cuándo es posible entregarle la vivienda al banco
No todas las personas pueden acceder a la dación en pago, ni es conveniente. Para que el banco la acepte, es necesario cumplir ciertos requisitos relacionados con tu situación económica, tu vivienda y la deuda pendiente.
EN ESTE ARTÍCULO
¿Qué suele revisar el banco?
No. En España, el banco no está obligado a aceptar la dación en pago en todos los casos. Normalmente, la entidad estudia cada situación antes de decidir si permite entregar la vivienda para cancelar la deuda hipotecaria.
Para tomar esa decisión, el banco suele revisar:
Ingresos, desempleo, cargas familiares u otras deudas.
El capital pendiente del préstamo hipotecario.
La tasación de mercado en el momento de la solicitud.
La presencia de avalistas da al banco más opciones para reclamar la deuda.
Por ejemplo, si ya existe una reclamación judicial o una subasta en marcha.
Cada entidad tiene sus propios criterios de aceptación.
Lo importante es analizar el caso antes de firmar nada, porque una dación en pago solo debe aceptarse si queda claro que la deuda se cancela totalmente y qué ocurre con los avalistas.
Vivienda habitual
En la mayoría de los casos, la dación en pago se plantea sobre la vivienda habitual, es decir, la casa en la que resides de forma habitual y permanente.
Esto es especialmente importante porque muchas medidas legales, como el Código de Buenas Prácticas, están pensadas únicamente para este tipo de vivienda.
En cambio, si se trata de una segunda residencia, un inmueble de inversión o una vivienda que no utilizas como residencia habitual, las posibilidades de que el banco acepte la dación en pago son mucho más bajas.
Esto se debe a que la normativa y los criterios bancarios priorizan situaciones de necesidad real relacionadas con la vivienda principal.
Avalistas u otras garantías
Si tu préstamo hipotecario tiene avalistas o existen otros bienes que garantizan la deuda, es más difícil que el banco acepte la dación en pago.
Esto se debe a que el banco puede reclamar la deuda al avalista o actuar contra otros bienes que garantizan el préstamo. Por este motivo, cuando hay avalistas, el banco suele preferir exigir el pago antes que cancelar la deuda con la dación en pago.
Es importante tener en cuenta que, si se acepta la dación, en la escritura debe constar si los avalistas también quedan liberados de la deuda.
Quita vs. cancelación total de deuda
El banco suele exigir que exista una dificultad económica grave y mantenida en el tiempo, no un problema puntual.
No basta con haber tenido un mes complicado o un retraso puntual en el pago. Para que la dación en pago sea viable, el banco debe ver que tu situación no va a mejorar a corto plazo y que realmente no puedes seguir pagando la hipoteca.
El banco también revisa si realmente no puedes seguir pagando
- No tienes capacidad de asumir las cuotas actuales.
- No puedes reducir gastos lo suficiente para seguir pagando.
- No hay previsión de mejora a corto plazo (nuevo empleo, aumento de ingresos, etc.).
Si el banco considera que tu situación puede mejorar, es habitual que te proponga otras soluciones antes: ampliar el plazo, reducir temporalmente la cuota o reestructurar la deuda.
Valor actual de la vivienda
El valor de la vivienda es uno de los factores más importantes para que el banco acepte la dación en pago. El banco compara dos cifras: lo que todavía debes de la hipoteca y el valor actual de la vivienda en el mercado.
- Si el valor de la vivienda es igual o cercano a la deuda, hay más posibilidades de que acepten la dación en pago.
- Si el valor es mucho más bajo que la deuda, el banco puede rechazar la dación, exigir condiciones adicionales o reclamar la diferencia pendiente.
En estos casos, la entidad intenta evitar pérdidas, por lo que es más difícil que acepte cancelar toda la deuda entregando la vivienda.
¿Cuándo hay más posibilidades de que la acepten?
- Es tu vivienda habitual.
- Tienes una dificultad económica real y prolongada.
- No tienes capacidad de seguir pagando la hipoteca.
- La deuda es similar o cercana al valor de la vivienda.
- No existen avalistas o garantías adicionales.
- Es una segunda residencia o inversión.
- Tus ingresos pueden recuperarse a corto plazo.
- Debes mucho más de lo que vale la vivienda.
- Existen avalistas solventes.
- Aún hay otras soluciones posibles (reestructuración, carencias, etc.).
Si no se cumplen los requisitos, existen otras opciones
La dación en pago no siempre es posible, pero eso no significa que no haya solución. Existen alternativas que, según tu situación, pueden ayudarte a reducir la deuda, bajar la cuota o incluso cancelar parte de lo que debes.
Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No. El banco no está obligado a aceptar la dación en pago en la mayoría de los casos. Solo puede aplicarse de forma más automática si se cumplen los requisitos del Código de Buenas Prácticas y la entidad está adherida. En la práctica, suele depender de la negociación y de la situación concreta del deudor.
¿Basta con dejar de pagar la hipoteca para solicitar la dación en pago?
No. Dejar de pagar la hipoteca no garantiza que el banco acepte la dación en pago y, además, puede empeorar tu situación. El impago genera intereses de demora, comisiones y posibles acciones judiciales.
Para que la dación en pago sea viable, es necesario demostrar una dificultad económica real y prolongada que te impida seguir haciendo frente a la deuda. No se trata de dejar de pagar, sino de acreditar que no puedes hacerlo.
¿Se puede pedir la dación en pago si hay avalistas?
Sí, pero es más difícil. Cuando hay avalistas, el banco tiene más opciones para reclamar la deuda, por lo que suele ser menos probable que acepte la dación en pago.
Si finalmente se acepta la dación en pago, es fundamental comprobar que los avalistas también quedan liberados de la deuda, ya que no siempre ocurre automáticamente y debe constar en la escritura pública de dación en pago.
¿Qué pasa si el piso vale menos que la deuda?
Es una situación bastante frecuente. Cuando la vivienda vale menos que lo que debes de la hipoteca, el banco puede:
- Rechazar la dación en pago.
- Aceptarla pero exigiendo condiciones adicionales, como por ejemplo reconocimiento de deuda.
- Reclamar la diferencia pendiente tras la entrega del inmueble.
Por eso, antes de solicitar una dación en pago, es importante conocer el valor real de la vivienda y analizar bien las posibles consecuencias.
¿Quieres saber si la dación en pago es viable en tu caso?
Existen otros factores además de los requisitos generales que pueden influir en la decisión de la entidad financiera.
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