Requisitos de la dación en pago:
Cuándo es posible entregarle la vivienda al banco
La dación en pago es una de las soluciones que pueden plantearse cuando una persona no puede seguir pagando su hipoteca. Consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la deuda, pero no siempre es posible.
Muchas personas creen que basta con dejar de pagar para poder solicitarla, pero en la práctica los bancos analizan cada caso de forma individual y exigen una serie de condiciones.
No es automática
Depende del caso
Hay alternativas si no procede
Qué suele revisar el banco
¿Existe un requisito legal único?
En España no existe una norma general que obligue a los bancos a aceptar la dación en pago en todos los casos.
Se trata de un acuerdo voluntario entre el deudor y la entidad financiera, por lo que su concesión depende principalmente de:
- La situación económica del solicitante
- El importe de la deuda pendiente
- El valor actual de la vivienda
- La política interna del banco
Esto significa que no hay un “derecho automático” a la dación en pago, aunque sí existen ciertos criterios que suelen repetirse en la mayoría de los casos.
Situación económica real
El banco suele exigir que exista una situación económica complicada y sostenida en el tiempo.
Por ejemplo:
- Pérdida de empleo
- Reducción significativa de ingresos
- Situaciones de sobreendeudamiento
No basta con un problema puntual: debe tratarse de una dificultad estructural que impida asumir la hipoteca.
Imposibilidad de seguir pagando
Relacionado con lo anterior, la entidad analiza si realmente no existe capacidad de pago ni previsión de mejora a corto plazo.
Si considera que el deudor podría recuperar su situación económica, es más probable que proponga otras soluciones antes que aceptar la dación
Vivienda habitual
En la mayoría de los casos, la dación en pago se plantea sobre la vivienda habitual.
Cuando se trata de segundas residencias o inmuebles de inversión, las posibilidades de que el banco acepte la operación son mucho menores.
Valor actual de la vivienda
El valor del inmueble es un elemento clave.
Si el valor de mercado está muy por debajo de la deuda pendiente, el banco puede rechazar la dación o exigir condiciones adicionales, como la intervención de avalistas.
Avalistas u otras garantías
Si el préstamo cuenta con avalistas o con otros bienes que garanticen la deuda, la entidad puede optar por reclamarlos antes de aceptar la entrega de la vivienda.
Por este motivo, la existencia de avalistas suele dificultar la dación en pago.
¿Cuándo hay más posibilidades de que la acepten?
Más probable
- vivienda habitual
- dificultad económica estable
- escaso margen real de pago
- valor del inmueble razonablemente alineado con la deuda
- ausencia de garantías adicionales fuertes
Menos probable
- segunda residencia
- ingresos recuperables a corto plazo
- deuda muy superior al valor del inmueble
- existencia de avalistas solventes
- otras opciones previas aún viables
Si no se cumplen los requisitos, existen otras opciones
La dación en pago no es la única vía para afrontar una situación de dificultad con la hipoteca.
Existen otras alternativas que, en función del caso, pueden resultar más viables o incluso más favorables.
A continuación se explican algunas de las opciones más habituales.
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No.
La dación en pago no es obligatoria para el banco, salvo en situaciones muy concretas dentro del marco del Código de Buenas Prácticas.
En la mayoría de los casos, la decisión depende de la negociación entre las partes.
¿Basta con dejar de pagar la hipoteca para solicitarla?
No.
El simple impago no garantiza que el banco acepte la dación en pago.
Lo relevante es acreditar una situación económica real y sostenida que impida hacer frente a la deuda.
¿Se puede pedir si hay avalistas?
Sí, pero la existencia de avalistas puede dificultar la operación.
El banco puede optar por reclamar la deuda a los avalistas antes de aceptar la entrega de la vivienda.
¿Sirve para segundas residencias?
En la práctica, es mucho menos habitual.
La dación en pago suele plantearse sobre la vivienda habitual, ya que tiene un tratamiento distinto en la valoración del banco.
¿Qué pasa si el piso vale menos que la deuda?
Es una situación frecuente.
En estos casos, el banco puede rechazar la dación en pago o exigir condiciones adicionales, ya que la vivienda no cubre el total de la deuda pendiente.
Dación en Pago
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