Ejecución hipotecaria en España: qué es, cuándo empieza y qué puede pasar
La ejecución hipotecaria es el proceso legal que puede iniciar el banco cuando se deja de pagar la hipoteca. No es inmediata, pero puede tener consecuencias importantes si no se actúa a tiempo.
EN ESTE ARTÍCULO
¿Qué es la ejecución hipotecaria?
Es un procedimiento judicial mediante el cual el banco puede reclamar una deuda cuando existen impagos graves en una hipoteca. Puede acabar con la venta de la vivienda en subasta pública para recuperar el dinero pendiente.
Antes incluso de iniciarse el procedimiento judicial, el impago puede provocar la inclusión en ficheros de morosos.
Ideas erróneas frecuentes
Estas ideas no son correctas y pueden llevar a tomar decisiones equivocadas.
Requisitos legales para iniciarla
La ejecución hipotecaria no se inicia de forma automática. Para que el banco pueda acudir al procedimiento judicial, deben cumplirse determinados requisitos legales y producirse un nivel de impago relevante.
Antes de acudir al juzgado, la entidad debe dar la oportunidad de regularizar la situación.
Qué dice la ley
La normativa establece distintos umbrales según el momento del préstamo, regulados en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario:
Si la vivienda afectada constituye la residencia habitual del deudor, existen medidas específicas para la dación en pago de la vivienda habitual.
Vencimiento anticipado
Permite al banco reclamar toda la deuda pendiente de una vez, no solo las cuotas atrasadas. No es automático y debe cumplir los requisitos legales establecidos.
El vencimiento anticipado es uno de los mecanismos más importantes de la ejecución hipotecaria. Su activación implica que el banco puede reclamar la totalidad del préstamo, no solo los impagos acumulados.
Fases de la ejecución hipotecaria
Reclamación previa: El banco notifica al deudor la situación de impago y le da la oportunidad de regularizarla antes de acudir al juzgado.
Demanda judicial:Si no se regulariza, el banco presenta la demanda ante el juzgado reclamando la totalidad de la deuda.
Posible oposición: El deudor dispone de un plazo para oponerse a la ejecución si existen motivos legales para hacerlo.
Subasta del inmueble: Si la ejecución sigue adelante, la vivienda se saca a subasta pública para recuperar la deuda.
Adjudicación: La vivienda se adjudica al mejor postor o al banco si la subasta queda desierta.
Lanzamiento: Si no se abandona voluntariamente, puede iniciarse el proceso de desahucio para recuperar la posesión del inmueble.
¿Puede quedar deuda después?
Sí. Si el dinero obtenido en la subasta no cubre la deuda total, el banco puede seguir reclamando la cantidad restante. Esto puede incluir:
Consecuencias de la ejecución hipotecaria
Opciones antes de que avance
Antes de que el procedimiento avance, todavía es posible actuar. Cuanto antes se analice la situación, más opciones existen para evitar consecuencias más graves.
Algunas entidades permiten permanecer en la vivienda mediante un alquiler social tras la dación en pago. Hay además otras opciones que hay que considerar:
¿Has dejado de pagar o has recibido una notificación del banco?
Actuar a tiempo puede marcar la diferencia. Existen alternativas que pueden ayudarte a evitar o reducir las consecuencias.
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