Dación en pago vivienda habitual: qué hacer si no puedes pagar la hipoteca
No poder pagar un préstamo hipotecario es una situación muy difícil. Es normal sentir miedo o preocupación. Pero lo más importante es saber esto: existen soluciones antes de perderlo todo.
Una de esas soluciones puede ser la dación en pago de la vivienda habitual. Consiste en entregar la vivienda al banco para cancelar la deuda hipotecaria. Pero no siempre se concede, ni sirve igual en todos los casos, ni cancela la totalidad de la deuda.
Por eso es importante revisar bien tu situación, hablar con el banco a tiempo y contar con ayuda especializada.
¿Qué es la dación en pago de la vivienda habitual?
La dación en pago es un acuerdo con el banco que tiene como objetivo entregar la vivienda hipotecada y, a cambio, el banco acepta cancelar la deuda pendiente.
Dicho de forma sencilla, entregas la casa al banco para que la deuda de la hipoteca quede cancelada.
Pero hay algo muy importante:
La dación en pago no siempre es automática. En muchos casos, el banco debe aceptarla expresamente.
Por eso no conviene esperar hasta el último momento.
Ejemplo sencillo de dación en pago
Imagina que debes 140.000 € de hipoteca, pero ya no puedes pagar las cuotas del préstamo.
El banco podría aceptar quedarse con la vivienda y cancelar la deuda.
En ese caso, tú pierdes la casa, pero evitas seguir arrastrando esa deuda hipotecaria.
Ahora bien, esto debe quedar muy claro en el acuerdo firmado. Si no se firma bien, podrían quedar dudas sobre si la deuda queda totalmente cancelada.
Por eso es fundamental revisar el documento antes de firmar.
¿La dación en pago elimina toda la deuda?
Puede hacerlo, pero depende del caso.
En una dación en pago bien negociada, el objetivo es que el banco acepte la vivienda como pago total de la deuda.
Dentro del Código de Buenas Prácticas, cuando se cumplen los requisitos, la dación en pago puede suponer la cancelación total de la deuda hipotecaria y de las responsabilidades personales ligadas a esa deuda, porque el préstamo hipotecario, además de la garantía del inmueble también está garantizada con los bienes presentes y futuros de los deudores.
Pero fuera de esos supuestos, hay que revisar cada caso.
Antes de firmar, debes asegurarte de que el acuerdo indica claramente que:
- La deuda queda cancelada.
- No queda deuda pendiente.
- No podrán reclamarte más por esa hipoteca.
- Se cancelan las responsabilidades de avalistas, si los hay.
Habla con un especialista antes de firmar nada con el banco.
¿Cuándo puede interesarte pedir una dación en pago?
Puede ser una opción si:
- No puedes pagar la hipoteca.
- Ya tienes varias cuotas pendientes.
- El banco te reclama la deuda.
- Has recibido cartas o avisos judiciales.
- Temes una ejecución hipotecaria.
- Tienes riesgo de embargo.
- La deuda es superior al valor actual de la vivienda.
- No ves posible mejorar tu situación económica.
También puede ser útil si quieres evitar que el problema siga creciendo.
Cuando una deuda hipotecaria se deja de pagar, pueden sumarse intereses, gastos y reclamaciones. Por eso conviene actuar cuanto antes.
¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?
Si dejas de pagar la hipoteca, el banco normalmente empieza reclamando las cuotas pendientes.
Primero puede enviarte avisos, llamadas o cartas. Después, si la deuda sigue creciendo, puede iniciar una reclamación judicial, generalmente mediante un proceso de ejecución hipotecaria.
La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el que el banco pide al juzgado que se venda la vivienda en pública subasta para cobrar la deuda.
En la práctica, esto puede terminar en:
- Subasta de la vivienda.
- Pérdida de la casa.
- Posible deuda pendiente si la venta no cubre todo.
- Embargos de nómina, cuentas u otros bienes, para pagar la deuda pendiente.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, regula cuándo puede producirse el vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario. Entre otros requisitos, exige determinados niveles de impago y un requerimiento previo de pago por parte del prestamista.
Esto significa que no todo ocurre de un día para otro. Pero tampoco conviene dejar pasar el tiempo.
Diferencia entre embargo y ejecución hipotecaria
Muchas personas usan la palabra “embargo” para todo. Pero no es exactamente lo mismo.
Ejecución hipotecaria: Proceso judicial para vender la vivienda hipotecada en subasta pública
Subasta: Venta de la vivienda dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria
Embargo: Retención de bienes, nómina o cuentas para pagar una deuda
Deuda pendiente: Cantidad que puede quedar si la vivienda no cubre toda la deuda
Por ejemplo:
Si el banco subasta la vivienda por menos dinero del que debes, podría quedar una deuda restante. Esa deuda podría reclamarse después.
Por eso la dación en pago puede ser interesante: busca evitar que, además de perder la vivienda, sigas debiendo dinero.
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No siempre.
En general, la dación en pago necesita acuerdo con el banco.
Sin embargo, existe el Código de Buenas Prácticas, regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y modificado posteriormente, que incluye medidas para deudores hipotecarios en situación de especial dificultad.
Dentro de ese sistema, pueden existir medidas como:
- Reestructuración de la deuda.
- Quita.
- Dación en pago.
- Alquiler social en algunos casos.
No todas las personas pueden acceder automáticamente. Hay que estudiar ingresos, situación familiar, vivienda, deuda, banco y fase del procedimiento.
Requisitos habituales para pedir una dación en pago
1. Que sea tu vivienda habitual
Es decir, la casa donde vives normalmente.
No suele ser lo mismo una vivienda habitual que una segunda residencia o una vivienda de inversión.
3. Que no puedas pagar la hipoteca
No basta con decir que te cuesta pagar. Hay que demostrarlo con documentos.
Por ejemplo:
- Nóminas.
- Prestaciones.
- Declaración de la renta.
- Vida laboral.
- Recibos impagados.
- Cartas del banco.
5. Actuar antes de que el procedimiento avance demasiado
Aunque la dación en pago puede plantearse incluso cuando ya existen impagos o una ejecución hipotecaria iniciada, normalmente resulta más fácil negociar con el banco cuando el procedimiento todavía no está muy avanzado.
Por eso es recomendable actuar cuanto antes.
Si ya has recibido cartas del banco, demandas judiciales o avisos relacionados con la hipoteca, todavía puede haber opciones, pero el margen de negociación puede reducirse con el tiempo.
Cuanto antes se estudie el caso, más posibilidades puede haber de negociar una solución viable y evitar que la deuda siga creciendo.
2. Que tengas dificultades económicas reales
Por ejemplo:
- Pérdida de empleo.
- Reducción fuerte de ingresos.
- Enfermedad.
- Separación.
- Familia monoparental.
- Cargas familiares.
- Situación de vulnerabilidad.
4. Que la reestructuración no sea viable
En muchos casos, antes de llegar a la dación en pago, se intenta una solución menos drástica. Por ejemplo, bajar la cuota, ampliar plazo o aplicar una carencia.
Si eso no funciona, puede plantearse la entrega de la vivienda.
¿Puedo pedir la dación en pago si ya tengo una ejecución hipotecaria?
Sí, puede estudiarse.
Pero cuanto más avanzado esté el procedimiento, más difícil puede ser.
Si ya has recibido una demanda, un requerimiento judicial o una fecha de subasta, no debes ignorarlo.
En estos casos, hay que revisar rápido:
- En qué fase está el procedimiento.
- Si hay cláusulas abusivas.
- Si se puede negociar con el banco.
- Si cabe una solución antes de la subasta.
- Si la dación en pago sigue siendo posible.
Si ya tienes cartas del juzgado o del banco, cuéntanos tu caso cuanto antes.
Alternativas a la dación en pago
La dación en pago no siempre es la única opción.
A veces, entregar la vivienda no es lo mejor. En otros casos, puede ser la mejor salida.
Por eso conviene comparar.
1. Negociación con el banco
La primera vía suele ser negociar.
Se puede intentar:
- Reducir temporalmente la cuota.
- Ampliar el plazo.
- Pedir carencia.
- Agrupar deuda.
- Solicitar una quita.
- Pactar una venta ordenada.
- Evitar una ejecución hipotecaria.
La negociación bancaria debe prepararse bien. No basta con llamar al banco y explicar que no puedes pagar.
Hay que presentar el caso con documentos y una propuesta clara.
3. Carencia hipotecaria
La carencia es un periodo en el que pagas menos.
A veces solo pagas intereses. Otras veces se aplaza parte del pago. En cualquier caso, te permite modificar las condiciones del préstamo temporalmente para tratar de reorganizar la situación y continuar pagando las cuotas de manera ordenada, pero hay que revisar bien las consecuencias, porque pagar menos ahora puede significar pagar más después.
5. Alquiler social
En algunos casos, tras entregar la vivienda, puede estudiarse la posibilidad de permanecer en ella pagando un alquiler.
Dentro del Código de Buenas Prácticas, el deudor puede solicitar permanecer durante un tiempo en la vivienda como arrendatario si se cumplen los requisitos previstos.
No siempre se concede.
2. Reestructuración hipotecaria
La reestructuración consiste en cambiar las condiciones del préstamo.
Por ejemplo:
· Pagar menos cuota durante un tiempo.
· Ampliar el plazo de devolución del préstamo con garantía hipotecaria.
· Cambiar condiciones, como por ejemplo reduciendo el tipo de interés.
· Aplicar una carencia parcial, es decir pagar solo intereses durante un tiempo.
Puede servir si tienes un problema temporal, pero crees que tu situación puede mejorar a corto plazo.
4. Venta de la vivienda
En algunos casos, vender la vivienda antes de la subasta puede ser mejor.
¿Por qué?
Porque una venta ordenada puede conseguir mejor precio que una subasta.
Esto puede ayudar a reducir o cancelar la deuda.
Pero hay que hacerlo con cuidado y con autorización o coordinación con el banco si hay hipoteca pendiente. Además se puede negociar una quita de manera que parte de la deuda pendiente el banco de la condone, es decir te le perdone, de manera que se pueda hacer frente al pago de todas las deudas pendiente.
¿Qué impuestos puede haber en una dación en pago?
Esta es una de las dudas más habituales. Y es normal. Muchas personas piensan: “Si entrego la vivienda al banco, ¿todavía tendré que pagar algo más?”.
La respuesta es: depende del caso.
En una dación en pago de vivienda habitual, la posible ganancia patrimonial puede estar exenta en el IRPF si se cumplen determinados requisitos, es decir, puede que Hacienda no te obligue a pagar impuestos por la diferencia entre el valor por el que entregas la vivienda y el valor por el que la compraste o adquiriste en su momento.
Por ejemplo, que la entrega de la vivienda sirva para cancelar una deuda hipotecaria sobre esa misma vivienda y que el propietario no tenga otros bienes suficientes para pagar la deuda.
Dicho de forma sencilla, puede que no tengas que pagar IRPF por la dación en pago, pero hay que comprobarlo bien antes de firmar.
Además del IRPF, conviene revisar otros posibles importes o gastos:
- IBI pendiente.
- Cuotas de comunidad.
- Plusvalía municipal, si procede.
- Gastos de notaría o registro, según el acuerdo.
- Cancelación registral de la hipoteca.
- Posibles deudas asociadas a la vivienda.
Puedes leer nuestra guía sobre Dación en pago: IBI, comunidad y otros costes que debes revisar antes de firmar
No conviene pensar solo: “entrego la casa y se acaba todo”. Antes de firmar, hay que revisar qué deuda se cancela, qué gastos quedan pendientes y qué consecuencias fiscales puede tener la operación.
Para entenderlo mejor, puedes leer nuestra guía específica sobre el Impacto fiscal de la dación en pago.
Qué documentos conviene preparar
Para estudiar una dación en pago o una negociación con el banco, suele ser útil reunir:
- Escritura de hipoteca.
- Recibos impagados.
- Cartas del banco.
- Demanda judicial, si existe.
- Nota simple de la vivienda.
- Dni/nie.
- Libro de familia, si procede.
- Nóminas o justificantes de ingresos.
- Certificado de desempleo, si procede.
- Declaración de la renta.
- Gastos familiares principales.
- Documentación de avalistas, si existen.
No pasa nada si no tienes todo. Lo importante es empezar.
Errores frecuentes cuando no puedes pagar la hipoteca
Error 1: No abrir las cartas del banco
Muchas personas no abren las cartas por miedo.
Es comprensible. Pero puede empeorar el problema.
Cada carta puede contener plazos importantes.
Error 3: Firmar sin entender
No firmes una dación, una refinanciación o un acuerdo con el banco si no entiendes bien las consecuencias.
Pregunta siempre:
- ¿Queda cancelada toda la deuda?
- ¿Afecta a los avalistas?
- ¿Puedo seguir viviendo un tiempo en la vivienda?
- ¿Quedan gastos pendientes?
- ¿Qué pasa con hacienda?
Error 2: Esperar hasta la subasta
Cuando la subasta está cerca, las opciones se reducen.
Actuar antes permite negociar mejor.
Error 4: Pensar que no hay solución
Aunque la situación sea grave, puede haber opciones.
Cada caso es distinto.
Lo importante es revisarlo cuanto antes.
Qué hacer ahora si tienes problemas con la hipoteca
Si puedes pagar la hipoteca, estos son los pasos recomendados:
1. No ignores el problema: Cuanto antes actúes, más opciones puede haber.
2. Reúne la documentación: No hace falta tenerlo todo perfecto. Pero sí conviene guardar cartas, recibos y documentos del préstamo.
3. No firmes nada sin revisar: El banco puede ofrecerte una solución. Pero debes entenderla antes de aceptar.
4. Consulta tu caso: Un especialista puede ayudarte a ver si conviene:
- Negociar con el banco.
- Pedir dación en pago.
- Intentar una reestructuración.
- Revisar una ejecución hipotecaria.
- Buscar otra salida.
5. Actúa antes de la subasta: Si ya hay procedimiento judicial, cada día cuenta.
¿Por qué contar con ayuda especializada?
Porque una dación en pago no es solo entregar las llaves.
Hay que negociar bien.
Hay que revisar la deuda.
Hay que protegerte frente a futuras reclamaciones.
Y hay que mirar si hay avalistas, embargos, impuestos o procedimientos judiciales.
Un buen asesoramiento puede ayudarte a:
- Entender tu situación.
- Evitar errores.
- Negociar con más fuerza.
- Proteger a tu familia.
- Reducir riesgos.
- Tomar una decisión informada.
No se trata de prometer resultados imposibles. Se trata de estudiar tu caso y buscar la mejor salida realista.
¿Tienes problemas con tu hipoteca? Te ayudamos a buscar una solución
En dacionenpago.es podemos ayudarte si tienes problemas con tu préstamo hipotecario.
Podemos revisar tu situación y explicarte tus opciones con palabras claras.
Trabajamos casos relacionados con:
- Dación en pago.
- Negociación con bancos.
- Ejecución hipotecaria.
- Embargo de vivienda.
- Deuda hipotecaria.
- Acuerdos extrajudiciales con entidades bancarias.
- Quitas de deuda.
- Venta del inmueble.
Habla con un especialista. Cuéntanos tu caso y te orientamos.
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago
¿Qué es la dación en pago?
Es un acuerdo con el banco por el que entregas la vivienda hipotecada para cancelar la deuda pendiente.
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No siempre. En muchos casos debe aceptar expresamente el acuerdo. Dentro del Código de Buenas Prácticas pueden existir supuestos concretos con requisitos específicos.
¿Puedo pedir la dación en pago si ya tengo una ejecución hipotecaria?
Sí, puede estudiarse. Pero si el procedimiento está muy avanzado, puede ser más difícil. Es mejor actuar antes de la subasta.
¿Seguiré debiendo dinero después de entregar la vivienda?
Depende del acuerdo. Por eso es fundamental que el documento diga claramente que la deuda queda totalmente cancelada.
¿Qué pasa con los avalistas?
Hay que revisar el acuerdo. Si existen avalistas, debe comprobarse si también quedan liberados de responsabilidad.
¿Puedo quedarme viviendo en la casa después de la dación?
En algunos casos puede negociarse un alquiler social o un plazo para abandonar la vivienda. No siempre se concede.
¿La dación en pago afecta a mi historial financiero?
Puede afectar a tu historial crediticio. Por eso conviene valorar todas las alternativas antes de firmar.
¿Qué hago si el banco no acepta la dación en pago?
Se pueden estudiar otras opciones: reestructuración, carencia, venta ordenada, negociación bancaria o defensa ante una ejecución hipotecaria.
¿La dación en pago tiene impuestos?
Puede haber exenciones en IRPF si se cumplen ciertos requisitos, pero hay que revisar cada caso. También pueden existir otros gastos o impuestos asociados.
¿Cuándo debo pedir ayuda?
Cuanto antes. Especialmente si ya tienes cuotas impagadas, cartas del banco, demanda judicial o riesgo de subasta.
¿No puedes pagar la hipoteca?
No tienes que enfrentarte solo al banco.
Cada caso es distinto, pero puede haber opciones antes de llegar al embargo o a la subasta.
Cuéntanos tu caso. Habla con un especialista y te explicamos qué puedes hacer.
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